El trabajo que a continuación agrego debe tomarse como un aporte a la red para aquellos que necesiten antecedentes sobre la redacción de reglamentos de urbanismo, construcción y convivencia para barrios cerrados , clubes de campo, etc.
Dado que una parte importante del crecimiento urbano de nuestras ciudades se lleva a cabo dentro de estas tipologías, es necesario evaluar todos los aspecto que de alguna forma colaboran en facilitar y hacer agradable la convivencia en los mismos.
La otra parte de ese crecimiento son las villas miserias contiguas a los mismos, ese es otro tema.
Las caracteríscas de nuestras ciudades, marcadas por la inseguridad, la agresividad, la decadencia cultural, ética y estética, motorizadas por la inoperancia del estado y la impunidad que esto genera, son las que impulsan a amplios sectores de la clase media a "recluirse" en estos oasis urbanos.
Lograr evitar las rejas, las propiedades actuales son verdaderas cárceles donde nos tenemos que proteger, poder consentir que nuestros hijos jueguen en la calle como antes se hacia en el barrio, dormir tranquilos, disfrutar de un asado en el jardín, en fin esas pequeñas cosas, son imposibles en las viviendas urbanas y mucho menos en los departamentos.
Pero como en toda actividad humana, hay luces y sombras.
La convivencia en estas urbanizaciones genera la aparición de diversos conflictos que deben ser asumidos, canalizados y resueltos con el menor daño posible.
De tal modo estos barrios cerrados generan sus propias reglas de juego, complementaris a la Ley y que fundamentalmente tiene que ver con situaciones cotidianos que potencialmente puedan afectar la seguridad, paz y tranquilidad que directa o indirectamente pretenden los propietarios al decidir vivir en un barrio cerrado o club de campo.
Estas urbanizaciones tienen defensores y detractores, creo que cada uno tiene su opinión y debe ser respetada, uno debe ser libre de decidir vivir en la forma más satisfactoria posible.
De esta forma hay gente que prefiere vivir en departamentos lo más céntricos posibles y otros en casas urbanas o suburbanas, la ciudad debe porder sastifacer todas las posibilidades y los habitantes ser tolerantes con la diversidad de gustos y espectativas.
El reglamento agregado es específico de un emprendimiento, pero en definitiva es una sítesis (una de las tantas posible) que puede ser tomada en cuenta por desarrolladores , profesionales y propietarios al redactar sus propias regla de juego.
Espero que sea útil.
Borrador de trabajo N° 14
PROPUESTA SOBRE EL REGLAMENTO URBANO, DE EDIFICACION Y CONVIVENCIA PARA EVALUAR POR EL FIDEICOMISO
29 de septiembre del 2.011
CLUB DE CAMPO
Plottier
Provincia del Neuquén
INTRODUCCION
En la redacción del presente reglamento, que se somete al análisis del Fideicomiso, he tenido en cuenta diversa bibliografía sobre reglamentos similares y trabajos de orientación legal sobre el contenido, funciones e implicancias de estos documentos; y muy especialmente mi experiencia personal directa con consorcios y sus múltiples casos de conflictos entre condóminos tratados como asesor externo de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Neuquén.
En esta última función, pude tomar contacto con la más variada gama de incidentes de relaciones entre condóminos, siendo la conclusión síntesis de esta experiencia la necesidad imprescindible de que la administración del consorcio posea un instrumento legal preciso y práctico, que facilite sus determinaciones, y que los condóminos accedan al conocimiento fehaciente y directo de las principales y más comunes restricciones al dominio a que toda propiedad bajo el sistema de propiedad horizontal se encuentra sometida.
Un emprendimiento como el definido en el master plan y con las expectativas del hábitat y calidad de vida que cada propietario proyecta sobre el mismo, necesariamente debe garantizar una armónica relación y convivencia entre los condóminos.
La pretensión de este documento no es reglamentar y encauzar todos los conflictos, de hecho esto resulta imposible habida cuenta de las características de la naturaleza humana.
Solo pretende ser una herramienta para facilitar la rápida y práctica solución de aquellos más frecuentes, podríamos decir: casi cotidianos, tratando que su desarrollo quede desalentado desde el origen.
Por otra parte pretende constituirse en el adecuado complemento del reglamento de copropiedad, siendo éste último un documento mucho más general y con un enfoque distinto al de las relaciones entre condóminos que nos ocupa.
La intención de englobar los aspectos físicos de la construcción con las pautas de comportamiento social, resulta de entender que las dos forman parte indisoluble del concepto del hábitat, y por lo tanto al constituir una separata o anexo al reglamento de copropiedad lo convierte en un manual amigable para su uso y de efectiva aplicación.
Debo aclarar que tengo un interés personal sobre este tema, dado que parte de mi familia y yo integramos el Fideicomiso y nuestro proyecto de vida se desarrollará en este emprendimiento.
Por último, cabe recordar la conveniencia de que el texto propuesto y las modificaciones que se introduzcan después de su análisis, sea revisado por un abogado y/o escribano y por un especialista en seguros, que emitan el informe técnico correspondiente a cada especialidad, a fin de que su contenido no incurra en contradicciones legales o directamente viole alguna ley y que el consorcio en su conjunto quede debidamente protegido.
Al respecto, cuando menciono “la ley” involucro en el orden jerárquico de aplicación que corresponda en cada caso: las municipales, provinciales y/o nacionales.
Agosto, 2.010
P.D.:
Desde agosto del 2.010 a la fecha se han realizado reuniones con propietarios que han colaborado en la corrección, modificación y ampliación de este documento, a fin que el mismo cuente con el más amplio consenso de los condóminos y facilite su aplicación al futuro consejo de administración.
Todas las sugerencias han sido incorporadas al presente borrador.
28 de septiembre del 2.011
CLUB DE CAMPO
REGLAMENTO URBANO, DE EDIFICACION Y CONVIVENCIA
CAPITULO I: GENERALIDADES
- DENOMINACIÓN DEL PRESENTE REGLAMENTO
Denominase al presente, REGLAMENTO URBANO, DE EDIFICACIÓN Y CONVIVENCIA DEL CLUB DE CAMPO LOS CANALES DE PLOTTIER, PATAGONIA, GOLF & RESORT, Plottier, Provincia del Neuquén, en adelante Club de Campo.
- OBJETIVOS DEL PRESENTE REGLAMENTO
El presente Reglamento rige para toda obra de edificación, forestación, parquización, subdivisión y unificación de tierras, ya sea nueva, ampliación, refacción o modificación de la existente a realizarse dentro del ejido DEL CLUB DE CAMPO LOSCANALES DE PLOTTIER, PATAGONIA, GOLF & RESORT, Plottier Provincia del Neuquén, tanto dentro de las unidades funcionales como así también en las superficies y obras comunes, sin perjuicio de la vigencia y acatamiento a todas las disposiciones del reglamento de copropiedad, nacionales, provinciales, municipales y del master plan del Club de Campo incorporado a la Ordenanza Municipal N° 2.507/06 vinculadas con las materias a que hace referencia el presente reglamento. Asimismo por el presente se regulan las actividades permitidas dentro del Club de Campo como así también las condiciones y restricciones a que se deberán sujetar.
El Club de Campo se reserva el derecho de visación del proyecto de las obras que cada condómino decida realizar independientemente del cumplimiento del presente Reglamento.
El presente reglamento establece también las reglas de convivencia a que se deberán sujetar los condóminos y/o terceros eventuales presentes dentro del Club de Campo: menores, visitas, empleados permanentes y eventuales, personal de seguridad y mantenimiento, proveedores, mascotas, etc.
Dichas reglas estarán referidas, en general, a las siguientes actividades y situaciones:
a) Condiciones de ejecución de cualquier tipo de construcción: nueva, ampliación, reforma, etc. y/o mantenimiento, veredas, jardinería, etc. dentro de las unidades funcionales y/o en las superficies comunes, horarios de silencio y días laborables.
b) Niveles de los denominados ruidos molestos producidos dentro de las unidades funcionales y/o superficies comunes, generados por artefactos o personas.
c) Circulación de vehículos automotores de cualquier tipo y/o potencia y bicicletas, patinetas, patines, o similares de cualquier tipo; como así también desarrollar juegos de cualquier tipo con participantes de cualquier edad en las calles internas y/o espacios públicos del Club de Campo.
d) Situaciones conflictivas entre linderos regladas por el Código Civil (como si de medianería se tratare).
e) Contaminación física, visual. iluminación o auditiva dentro de las unidades funcionales: dentro de las viviendas, edificios o jardines privados correspondientes a los mismos y en la totalidad de edificios y espacios comunes.
f) Prohibición de realizar actividades comerciales y/o profesionales de cualquier tipo en las unidades funcionales del club de campo designadas para viviendas unifamiliares.
g) Tenencia de mascotas de cualquier tipo dentro de las unidades funcionales, como así también su presencia y/o circulación en los espacios comunes, fundamentalmente considerando los temas de excretas, ruidos y agresiones a propios y terceros.
h) Responsabilidad de los condóminos por las acciones y/o infracciones cometidas por personas mayores y menores familiares, eventuales a su cargo y/o invitados, mascotas, vehículos de cualquier tipo autopropulsados o tracción a sangre, trabajadores contratados en forma permanente, relación de dependencia y/o eventuales, y de terceros eventuales originados y/o que hayan accedido al Club de Campo por su iniciativa y/o autorización.
i) Realización de reuniones de cualquier tipo dentro de las unidades funcionales y/o en los espacios comunes, bajo condiciones aquí estipuladas a fin de evitar molestias y disturbios al resto de los condóminos.
j) Días y horarios de silencio, y de ejecución de trabajos
k) Tratamiento de cualquier tipo de residuos producidos por las unidades funcionales y/o las construcciones, edificios o espacios comunes.
l) Mantenimiento y lavado de vehículos, artefactos, herramientas, cosas en general, etc. y tratamiento de las aguas residuales generadas por tales acciones ya sea en la etapa de construcción o funcionamiento.
m) Determinación de las características de camiones de proveedores que deban acceder al Club de Campo a efectos de no perjudicar al pavimento.
n) Parquización y forestación de las unidades funcionales y arbolado urbano en veredas, con las restricciones impuestas por el Código Civil respecto a los linderos, y mantenimiento apropiado de las unidades funcionales que permanezcan sin construcciones y/o deshabitadas.
o) Condiciones mínimas de seguridad y sistema de accesibilidad para permitir el ingreso y egreso de personas y cosas del Club de Campo.
p) Prohibición de todo tipo de publicidad.
q) Prohibición de instalar antenas colectivas de cualquier tipo dentro de los límites del club de campo.
r) Prohibición de acceso para vendedores ambulantes de cualquier tipo.
s) Condiciones a cumplir para la comercialización de las unidades funcionales, fundamentalmente referidas a publicidad y accesibilidad de eventuales interesados.
t) Condiciones a cumplir por los eventuales inquilinos y/o ocupantes permanentes y/o transitorios de las unidades funcionales y edificios y espacios verdes comunes y la responsabilidad de los condóminos.
u) Régimen de vistas a los linderos e iluminación exterior que pueda producir molestias a los linderos.
v) Responsabilidad directa de los condóminos por daños y perjuicios a personas y cosas dentro del club de campo.
w) Determinación del valor del módulo básico y la escala de penalidades para las infracciones cometidas por los condóminos.
x) Ingreso a la cancha de golf de desde las unidades funcionales por personas y/o mascotas.
y) Seguros a contratar por los condóminos a favor del Club de Campo por acciones y/o situaciones de terceros no condóminos que puedan afectar al Club de Campo.
z) Cualquier otra norma, modificación o restricción que con el transcurso del tiempo el consorcio considere oportuno y necesario incluir en el presente reglamente.
- ORDEN DE PRELACIÓN PARA LA APLICACIÓN DE LOS REGLAMENTOS:
A efectos de la aplicación de lo dispuesto en el título de propiedad y los anexos compuestos por los distintos reglamentos, en caso de dudas, silencio o contradicciones, se establece el siguiente orden de prelación para su aplicación:
El Reglamento de Copropiedad prevalece sobre el Reglamento de Urbanismo, Construcción y Convivencia.
El Reglamento de Urbanismo Construcción y Convivencia prevalece sobre el Reglamento y Estatuto del Club de Golf y las Aéreas deportivas y Educacionales.
- COMISIÓN DE ARQUITECTURA, URBANISMO Y CONVIVENCIA
A los fines de preservar la calidad y condiciones de habitabilidad del entorno paisajístico y urbanístico del emprendimiento, como así también las condiciones de armonía, paz y convivencia entre los condóminos, y la valorización de las inversiones inmobiliarias que los condóminos realicen, se constituirá una Comisión de Arquitectura, Urbanismo y Convivencia, en adelante la CAUC, cuya composición deberá estar integrada cinco miembros, debiendo prever su integración con al menos un profesional de la arquitectura y/o un profesional del área de los parques y jardines, o en caso de ser inviables dentro del universo de los condóminos, tener consultores profesionales asesores contratados a tal fin que los suplan.
Las decisiones de esta Comisión serán vinculantes y de acatamiento obligatorio, pudiendo ser apeladas ante el Consorcio de Propietarios.
Todas las construcciones que se realicen deberán asegurar el carácter residencial de la zona. Los planos de construcción, antes de su presentación ante la Municipalidad de Plottier, deberán ser aprobados por la CAUC, la cual queda facultada para interpretar y hacer cumplir este Reglamento, resolver sobre aspectos no previstos y verificar periódicamente la fidelidad de la obra con respecto al proyecto aprobado. Las interpretaciones deberán ser fundadas y explicadas, atendiendo a razones de interés general y bien común, sin configurar privilegios para quien las solicita, ni molestias, ni inconvenientes para sus vecinos o terceros que se encuadren dentro de la competencia y contexto establecido en este reglamento, manteniéndose siempre dentro del espíritu del reglamento, emitiendo dictámenes y aplicando las multas que correspondan por las infracciones cometidas, comunicando al consorcio las sentencia emanadas para su efectiva aplicación.
Para este fin la Comisión podrá convocar a reuniones, donde considerará los casos presentados, con la posibilidad de la presencia del recurrente a los fines de exponer ante la misma en forma personal.
Será también materia de competencia de esta Comisión, las obras que el Consorcio decida ejecutar en la propiedad en los espacios verdes comunes, edificios comunes, ya sean de uso común o uso exclusivo, por si o por terceros, que se liquidarán por expensas extraordinaria a cad uno de los condóminos . Dichas obras podrán efectuarse también a propuesta de dicha Comisión y con la aprobación correspondiente del Consejo de Administración según el procedimiento que corresponda. La necesidad de realizar obras en forma urgente fuera del mantenimiento habitual técnicamente necesarias, ya sea por mantenimiento programado, reparación de roturas, reposiciones, etc., que no sean las comprendidas en el mantenimiento normal serán realizadas por la Comisión y posteriormente sometidas al Consorcio para su aprobación y liquidación como expensas extraordinaias.
- NORMAS DE APLICACIÓN SUPLETORIA
En el caso de silencio de las presentes normas, será de aplicación supletoria todo aquello que esté incluido en la ley.
- ACTUALIZACION Y/ O MODIFICACIÓN DEL REGLAMENTO
La CAUC podrá proponer modificaciones, debidamente fundadas, al presente Reglamento, las que para tener vigencia deberán ser aprobadas por la asamblea de consorcistas según las normas y condiciones que la ley y/o el reglamento de copropiedad determinen.
CAPITULO II: PLANEAMIENTO GENERAL E INDICADORES URBANOS
- DEL DESTINO DE LAS UNIDADES FUNCIONALES
a) USO ADMITIDO
El único destino admitido para las Unidades Funcionales, será el establecido por la Ordenanza Municipal N° 2.507/06 y en particular el master plan que forma parte de ella.
b) USOS PROHIBIDOS
Todos los no incluidos en el uso admitido.
- DE LOS RETIROS Y AREAS NO EDIFICABLES DENTRO DE LAS UNIDADES FUNCIONALES
a) LÍNEA DE RETIRO DE FRENTE
La línea de frente es la que deslinda la Unidad funcional de las vías de circulación vehicular será el establecido por la Ordenanza Municipal N° 2.507/06 y en particular el master plan que forma parte de ella.
b) LÍNEA DE RETIRO DE EJES DIVISORIOS ENTRE UNIDADES FUNCIONALES
Estas líneas son paralelas en toda su longitud a los límites entre Unidades Funcionales. Su objetivo es el de garantizar un espacio intangible entre las parcelas que dé privacidad a las mismas.
La distancia entre Líneas de Retiros y Líneas Divisorias entre Unidades Funcionales, será el establecido por la Ordenanza Municipal N° 2.507/06 y en particular el master plan que forma parte de ella. En las áreas de retiros entre unidades funcionales se prohíbe la construcción de cualquier tipo de construcción, cubierta, semicubierta, pérgolas, toldos, cubiertas retráctiles o plegables de cualquier tipo, tanques, leñeras, gabinetes para bombas y/o máquinas, tendederos fijos, etc.
Solo se admitirán aleros sobre aberturas de hasta 1 m (un metro) de voladizo desde la línea de la edificación avanzando sobre el área de retiro.
c) LÍNEA DE RETIRO DE LA CANCHA DE GOLF Y/O DE FONDO CON OTRAS UNIDADES FUNCIONALES La distancia entre Líneas de Retiros de fondo y Líneas Divisorias de fondo entre la cancha de golf y/u otras unidades funcionales deberán mantener una distancia mínima de retiro que será el establecido por la Ordenanza Municipal N° 2.507/06 y en particular el master plan que forma parte de ella. Se aplican sobre las áreas de retiro de frente y fondo las mismas restricciones que las descriptas para las áreas laterales.
- UBICACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES DENTRO DE LAS UNIDADES FUNCIONALES
La ubicación de la construcción dentro de la unidad funcional será el establecido por la Ordenanza Municipal N° 2.507/06 y en particular el master plan que forma parte de ella.
- ALTURA MÁXIMA DE LAS CONSTRUCCIONES
Se considera altura máxima a la cota de la edificación construida de mayor altura medida en forma vertical, con respecto a máxima altura del terreno natural según el plano planialtimétrico del club de campo al momento de constituirse el consorcio y que se utilizará en todos los casos como referencia general para todas las construcciones. Para definir dicha altura se tomará en cuenta el nivel promedio de la cubierta más alta que corresponda a locales habitables, ya sean de superficie cubierta o semicubierta. Sobre esta cota solo podrán sobresalir tanques de reserva, chimeneas, sala de máquinas de ascensores y las antenas domésticas de TV.
La altura máxima de construcciones se estipula por la Ordenanza Municipal N° 2.507/06 y en particular el máster plan que forma parte de ella.
- OCUPACIÓN
a) CANTIDAD DE VIVIENDAS EN LA PARCELA
Se admitirá únicamente una vivienda unifamiliar en cada Unidad Funcional, salvo en aquellas unidades funcionales previstas en el máster plan como zonificación apta para viviendas multifamiliares.
b) CONSTRUCCIONES AUXILIARES
Las construcciones auxiliares habitables: quinchos, cocheras, depósitos de cualquier tipo, vestuarios, vivienda o dependencias para personal de servicio, caseros, etc., no podrán superar el F.O.T. y F.O.S. total establecido por la Ordenanza Municipal N° 2.507/06 y en particular el máster plan que forma parte de ella, para la totalidad de la superficie y volumen edificable, es decir la sumatoria de la construcción principal más las auxiliares.
Se establece una flexibilidad de aproximadamente del 10% (diez por ciento) en los valores según las demandas y características particulares del proyecto presentado a aprobación al Consejo de Administración, sujeta a posterior aprobación de la Municipalidad de Plottier por parte del profesional actuante.
- SUPERFICIES
a) FACTOR DE OCUPACIÓN DEL SUELO
Será el establecido por la Ordenanza Municipal N° 2.507/06 y en particular el máster plan que forma parte de ella.
El Factor de Ocupación del Suelo (F.O.S.), es el cociente entre las superficies cubierta y semicubierta (tomadas al 100%), proyectadas cenitalmente, sobre la superficie del terreno.
Para el cálculo del F.O.S. se computarán:
I. Todas las superficies cubiertas, proyectadas cenitalmente.
II. Las superficies semicubierta, proyectadas cenitalmente y tomadas al 100%, ya sean cuerpos salientes, galerías, balcones, terrazas, toldos metálicos o de material plástico, cubiertas de vidrios permanentes o retráctiles, etc.
III. Aleros sobre aberturas que sobresalgan más de 1,00 (uno) metro de ancho en proyección horizontal.
IV. Los toldos de telas plegables, cubiertas plegables y/o desarmables de vidrio (invernaderos para jardinería) o materiales transparentes equivalentes y pérgolas de cualquier tipo no se considerarán para la determinación de las superficies cubiertas.
V. Se establece una flexibilidad de aproximadamente del 10% (diez por ciento) en los valores según las demandas y características particulares del proyecto presentado a aprobación al Consejo de Administración, sujeta a posterior aprobación de la Municipalidad de Plottier por parte del profesional actuante.
b) FACTOR DE OCUPACION TOTAL (F.O.T.)
El Factor de Ocupación Total, es la superficie total edificada dentro de una parcela, expresada en relación a la superficie de esa parcela.
Será el establecido por la Ordenanza Municipal N° 2.507/06 y en particular el master plan que forma parte de ella. A efectos de su determinación rigen los mismos criterios especificados en el presente que para la determinación del F.O.S.
Se establece una flexibilidad máxima de 10% (diez por ciento) en los valores según las demandas y características del proyecto presentado.
- ARQUITECTURA Y ESTÉTICA URBANA
Todas Las fachadas o paramentos exteriores de un edificio, pertenecen al bien estético del Conjunto Urbano.
Los principios urbanísticos privarán sobre las conveniencias particulares y ninguna razón podrá sobreponerse a ellos.
a) FACHADAS
El edificio será de perímetro libre y todas las fachadas deberán tener continuidad arquitectónica. Se considerará como quinta fachada todo lo visto que esté sobre planos horizontales, como ser techos, cubiertas inclinadas, solados, veredas, terrazas, jardines, etc.
Las fachadas de los edificios están sujetas a aprobación especial por la Comisión de Arquitectura y Urbanismo. A tal efecto se deberá presentar planos detallados de las cinco fachadas especificando materiales y colores. En las mismas se deberá incluir el detalle de toda la zinguería (conductos, ventilaciones, chimeneas, canaletas de desagües pluviales, etc.) Antes de introducir modificaciones o alteraciones en las fachadas existentes o proyectadas, será indispensable presentar un plano total de las mismas.
No se admitirán paramentos exteriores sin terminar según las reglas del arte y buen construir.
b) MATERIALES ADMITIDOS
En general se admitirán los materiales normales de fachada, no se admitirán tratamientos o diseños de fachadas que por su carácter agreda visualmente el paisaje urbano a solo juicio de la CUAC.
c) TANQUES PARA AGUA Y/ O CONSTRUCCIONES AUXILIARES
Los tanques para almacenamiento de agua y demás construcciones auxiliares, ya sea que estén sobre el edificio o aislados, se considerarán pertenecientes al conjunto arquitectónico. Si son visibles, se deberán tratar en armonía con las fachadas, con materiales concordantes y/o iguales a los utilizados en las mismas.
d) CONDUCTOS Y DESAGÜES
Se admitirán canaletas de desagüe pluvial y cenefas de terminación de hierro galvanizado, pintadas en el mismo color del techo y/o paramentos.
Se exigirá un mantenimiento periódico de pintura sobre todos los elementos de hierro galvanizado pintados.
e) PROHIBICIONES
Están prohibidas:
I. Las construcciones prefabricadas o industrializadas de baja calidad o aspecto precario, las construcciones con muros de bloques de cemento o materiales volcánicos sin tratamiento arquitectónico adecuado, o cualquier otro tipo de material o prototipo de vivienda que la Comisión interprete de forma inapelable, que no responde ni a la calidad, ni a la imagen requerida.
II. Las cubiertas vistas inclinadas (es decir que sean visibles a nivel peatonal, de chapa de aluminio, fibrocemento o similares, las de hierro galvanizado en estado natural, las mismas deberán ser prepintadas, y cualquier otra que a juicio de la Comisión no se adapte a la imagen arquitectónica deseable para el conjunto urbano.
III. Cualquier elemento o pieza de aluminio o chapa galvanizada en crudo (conductos, desagües, etc.)
f) PILAR PARA MEDIDORES
Todos los medidores y conexiones para servicios de infraestructura urbana se ubicarán en un pilar de mampostería cuyas características se incluyen en el plano constructivo como anexo al presente reglamento, siendo el mismo de ejecución obligatoria por todos los condóminos y según la oportunidad en que se construya cada vivienda.
g) PROYECTO PARA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA UNIFAMILIAR EN DOS O MÁS UNIDADES FUNCIONALES
En caso de construir una vivienda unifamiliar en dos o más Unidades Funcionales, éstas deberán unificarse en una nueva Unidad Funcional.
No se admitirá el englobamiento de Unidades Funcionales en las cuales estén construidas viviendas, o aprobados proyectos de construcción de las mismas, salvo que se desista del proyecto o se demuelan las que sean necesarias, en forma tal que solo quede una sola vivienda en la nueva Unidad Funcional resultante. - PROYECTO DE ACCESO VEHICULAR A LA UNIDAD FUNCIONAL
El proyecto de ingreso y egreso de vehículos debe realizarse únicamente por el frente de la parcela declarada en el plano respectivo, aprobado por el Consorcio.
- PROYECTO PARA CONSTRUCCIÓN DE QUINCHOS, ASADORES, PARRILLAS, EQUIPOS DE AIRE ACONDICIONADO, TENDEDEROS, GABINETES PARA MAQUINAS, LAVADEROS, PISCINAS, ALARMAS Y DEMAS CONSTRUCCIONES AUXILIARES.
Los proyectos de lavaderos y/ o tendederos de ropa deberán tener cerramientos con las características arquitectónicas de la vivienda, o deberán ocultarse detrás de cercos vivos de altura que no supere los 1.80m, de forma que impidan su visualización desde los terrenos vecinos y desde la calle.
Deberán mantener los mismos retiros especificados para la construcción principal.
Los proyectos de asadores y parrillas sin techo, piscinas, gabinetes para cualquier tipo de maquinas: bombas, aire acondicionado, calderas, splits, invernaderos, guardado de elementos de cualquier tipo también deberán mantener los retiros estipulados para todas las construcciones.
Las obras auxiliares a la vivienda principal, como quincho, vestuarios, complementos de sanitarios, depósitos, vivienda para huéspedes o personal de servicio, etc., deberán proyectarse de acuerdo con todas las restricciones de este reglamento. Los mismos deberán guardar la misma línea arquitectónica que la construcción principal y deberán contar con el plano respectivo debidamente aprobado por la Municipalidad de y por la Comisión de Arquitectura, Urbanismo y Convivencia. Cuando estas construcciones sean construidas una vez terminada la construcción principal su ejecución podrá ser rechazada por la Comisión de Arquitectura y Urbanismo, cuando a su juicio configuren más de una unidad de vivienda en la parcela o no cumplan con las especificaciones del presente reglamento y la ley.
Todas las viviendas y edificios que se construyan dentro del club de campo deberán contar con alarmas de intrusión conectadas como mínimo al sistema de seguridad del club de campo, esta medida tiene por objeto mejorar el servicio de seguridad y disminuir los costos de vigilancia.
El sistema que se emplee deberá permitir desactivarlo, una vez verificado el incidente, en forma manual o remota, cuando por alguna circunstancia comience a sonar, de tal forma de perturbar en la menor medida posible la tranquilidad de los vecinos.
Las piscinas y sus construcciones complementarias deberán respetar los retiros estipulados para el resto de las construcciones dentro de la parcela.
Los desagotes de piletas se realizaran utilizando el agua desechada para el riego por aspersión del jardín de la unidad funcional. Deberá figurar en planos el tipo de cañería, recorrido y lugar de desagote de este efluente el cual deberá ser aprobado por la CAUC.
Las piletas deberán constar con sistema de filtrado.
El vaciado total de la pileta se podrá hacer como máximo dos veces en la temporada de verano y una vez en el resto del año.
La Administración se reserva el derecho de aprobar o no el uso de ciertos químicos, con el fin de preservar la calidad del agua de las lagunas comunes y en la napa freática.
- ESTACIONAMIENTO
Se deberá prever un área dentro de la Unidad Funcional para estacionamiento de por lo menos dos automóviles en forma permanente, que puede ser descubierto, el que deberá respetar los retiros establecidos en el punto 2.2., además se deberlas áreas de retiro obligatorio lateral podrán ser utilizadas como circulación de vehículos al solo efecto de acceder a las cocheras o espacios para el estacionamiento exigido. Asimismo el proyecto a ejecutar deberá posibilitar el estacionamiento transitorio de visitas, por lo menos 2 unidades, dentro del predio, la ubicación de los mismos deberá indicarse, con las mismas limitaciones que el estacionamiento permanente, en la planta general del proyecto.
Queda prohibido el estacionamiento de cualquier tipo de vehículo sobre la totalidad de la red vial y entre líneas de frente de cada unidad funcional, es decir veredas y espacios comunes de cualquier tipo.
- FORESTACIÓN Y PARQUIZACIÓN
La idea general es la de mantener en toda la urbanización el aspecto original de la naturaleza circundante, con su vegetación típica donde la haya y con las superficies verdes limpias con el pasto natural o césped implantado cortado.
Los árboles existentes en los predios son considerados elementos ornamentales de propiedad común, por lo cual los proyectos de obra deberán adaptarse, en lo posible, al emplazamiento de los mismos.
Los árboles de especies exóticas existentes podrán ser reemplazados por otros de especies autóctonas u ornamentales a criterio del proyectista del parque.
Dado que el diseño de los espacios parquizados, propios de cada Unidad Funcional, se considerará parte del proyecto arquitectónico, antes de iniciar la obra, se deberá presentar el proyecto de Parquización y forestación, para que pueda ser evaluado por la Comisión de Arquitectura y Urbanismo y Convivencia.
El mismo se deberá presentar en plano escala 1:100 la Unidad Funcional, donde deberá constar la ubicación de los árboles existentes, la de los árboles propuestos para extraer, talar, podar o reubicar; la de los árboles a plantar; nombre de las especies y variedades elegidas; tamaño que alcanzarán en estado adulto; etc. La forestación deberá realizarse con sujetos de diferentes especies, en forma tal de no formar cortinas vegetales geométricas. El sistema de riego interno de cada unidad funcional será individual de cada unidad funcional, deberá ser instalado por el propietario, el costo operativo y funcionamiento adecuado será a cargo del propietario y será exigible desde el inicio de obra.
La superficie a parquizar en cada unidad funcional, a cargo exclusivo de cada propietario de la misma abarcará toda la parcela, y la totalidad de la vereda hasta la línea de pavimento y entre los cercos divisorios límite de cada unidad funcional.
La provisión de agua para riego, en todos los casos será a cargo de cada propietario mediante una perforación a ubicarse dentro de su unidad funcional y con sistema de bombeo propio.
El incumplimiento de estas normas de parquización y forestación, como así también el estado, aspecto y limpieza de las áreas verdes de cada unidad funcional, se encuentre construida o no, habitada o no, en las condiciones establecidas en el presente reglamento, será motivo de la aplicación de las multas correspondientes que determine la COMISIÓN DE URBANISMO, CONSTRUCCIÓN Y CONVIVENCIA en cada caso, más los gastos que ocasionen las tareas que correspondan efectuarse y de las que el consorcio deba hacerse cargo por incumplimiento del propietario. La liquidación y pago de las infracciones por este motivo es inapelable y deberán hacerse efectiva inmediatamente a la notificación emitida por el consorcio al propietario de la unidad funcional sancionada.
18. SEÑALIZACIÓN PARTICULAR
No se admitirá ningún tipo de identificación particular mediante carteles frente a las viviendas, salvo las definidas por el estudio de señalética del Fideicomiso.
Tampoco se admitirán carteles de actividades empresariales, profesionales y/o comerciales de cualquier tipo.
La identificación de cada unidad funcional se ubicará en el pilar de medidores según los planos de detalle en los anexos adjuntos al presente.
CAPITULO III: LOS PROYECTOS DE EDIFICACION
19. PRESENTACIÓN DE LOS PROYECTOS DE EDIFICACIÓN
Los condóminos, representados por profesionales competentes, y habilitados según la ley, a efectos de obtener la aprobación de sus proyectos de viviendas, deberán presentar a la CUAC la siguiente documentación:
a) DOCUMENTACIÓN
I. Solicitud de Autorización para iniciación de Obra.
II. Fotocopia del titulo de propiedad o documento equivalente.
III. Fotocopia del recibo de los derechos que el Consorcio perciba en concepto de la visación del proyecto.
IV. Nota especificando:
a. Nombre y Matrícula de la provincia del Neuquén del profesional actuante.
b. Domicilio y teléfono del profesional actuante.
c. Domicilio y teléfono del propietario y/o comitente responsable de obra.
d. Certificado de Amojonamiento, con relevamiento de cotas de nivel del terreno sin intervenir, y de árboles autóctonos, otorgado por agrimensor habilitado a tal fin y por la Administración del consorcio. Los honorarios de dicho profesional correrán por cuenta del propietario.
e. Estudio de suelos ejecutado por profesional competente, incluyendo nivel de la napa freática y las respectivas recomendaciones para ejecutar las fundaciones según el proyecto presentado. Los honorarios de dicho profesional correrán por cuenta del propietario.
f. Plano en escala 1:100 de forestación existente y proyectos de parquización y forestación.
g. Cuadro comparativo de superficies indicando los índices exigidos y los adoptados.
h. Fotocopia del presente reglamento firmado por propietario, constructor y profesional actuante.
i. Estudio de impacto ambiental particularizado para ese proyecto si la Municipalidad de Plottier así lo exigiera.
La presentación se hará con dos juegos de copias de planos y un CD con la documentación digitalizada, conteniendo todo lo exigido por el Consorcio, por la Municipalidad de Plottier y por los Colegios Profesionales.
De estos juegos, la Comisión de Arq. y Urbanismo devolverá al propietario un juego con los sellos de visado para que se pueda proseguir con los tramites correspondientes.
Una vez autorizado el Proyecto por el Consorcio, se deberá continuar con los trámites de aprobación ante la Municipalidad y del Colegio Profesional que correspondiere.
- PAGO AL CONSORCIO DE DERECHOS DE CONSTRUCCIÓN
El costo administrativo por las actividades generadas para la aprobación y control de las construcciones será establecido por la CUAC, con la autorización previa del Consorcio.
Los condóminos que inicien una construcción deberán abonar un derecho al consorcio en concepto de:
a) Por aprobación de planos
b) Por amojonamiento al profesional interviniente
c) Por obra en construcción, se pagará mensualmente mientras dure la obra y será percibido por la Administración vía expensas.
- CADUCIDAD DE PERMISO DE CONSTRUCCIÓN EMITIDO POR EL CONSORCIO
El permiso de construcción tendrá una validez de dos años. Transcurrido dicho lapso sin que se inicien las obras, el propietario deberá renovar dicha visación y actuación municipal correspondiente.
- MODIFICACIÓN DE PROYECTO
Toda modificación al proyecto visado, ya sea antes y/ o durante la ejecución de la obra, deberá ser elevada a la Comisión de Arquitectura y Urbanismo para su consideración, no pudiendo realizarse modificación alguna sobre lo visado, hasta tanto la Comisión lo autorice.
- DESESTIMIENTO DE LA OBRA
Se considerará desistido el propósito de ejecutar una obra en los siguientes casos:
Cuando el propietario comunica por escrito su propósito de desistir de la ejecución de la obra.
Cuando la documentación observada no sea devuelta dentro del plazo establecido.
En estos casos, previa constancia de que la obra no fue iniciada, la CAUC archivará el expediente de obra como “Obra Desistida”
CAPITULO IV: PAISAJE URBANO
- ESPACIO ENTRE LÍNEA DE FRENTE Y CALZADA
El espacio comprendido entre la Línea del Frente de cada Unidad Funcional y el borde de la calzada o pavimento es parte de la calle y en consecuencia propiedad común. Por ello, antes de efectuar alcantarillas, veredas, forestación entubamientos o badenes para accesos peatonales o vehiculares, deberá requerirse la autorización expresa por nota acompañada de croquis explicativo y nivelación correspondiente
.
- VEREDAS
Las veredas, cunetas y banquinas deberán mantenerse libres de toda clase de plantas, revestimientos u objetos, salvo expresa autorización de la Comisión, la cual tendrá en consideración el tendido de redes de tensiones débiles, desagües cloacales, agua, gas y electricidad para concederla. El mantenimiento de las mismas queda a cargo del propietario de cada Unidad Funcional.
En el caso de conceder permiso para ubicar árboles en el espacio de la vereda, el Consorcio se reserva el derecho de elección de plantas permitidas y su ubicación, que en general deberá permitir el mantenimiento de las redes subterráneas de infraestructura.
Se adjunta el anexo correspondiente con el plano de detalles para la ejecución de las veredas.
- CERCOS
Es el deseo mantener el aspecto de un terreno natural continuo, por lo tanto se prohibirá la colocación de cercos de mampostería o cualquier otro material que constituya pantalla rígida y/u opaca entre los lotes y/o la cancha de golf. En todos los casos los cercos serán de alambrado con plantas adecuadas a esa función respetando las alturas máximas indicadas, el espesor del cerco será el mínimo posible compatible con la especie elegida garantizando evitar las visuales entre parcelas linderas. En los ejes medianeros laterales, se podrán colocar alambrados con arbustos de diversos tipos que den privacidad a cada predio, a partir del encuentro de los planos del frente y del contrafrente del edificio con los planos de los ejes divisorios entre Unidades Funcionales, se adjunta como anexo el plano de detalle de cercos divisorios.
En las zonas de área edificable la altura del cerco será de 1,80 m, en la zona de los retiros de edificación la altura será de 1,00m, en los terrenos cuyos fondos no sean linderos con la cancha de golf la altura será de 1,80m en forma perimetral hasta llegar a la línea de retiro de frente donde se disminuirá la altura a 1,00 hasta alcanzar la línea de frente de cada terreno. Los terrenos cuyos fondos sean linderos a la cancha de golf no llevarán cerco sobre la línea de fondo, pudiéndose colocar en forma no geométrica arbustos sueltos, en tal caso cada propietario podrá colocar un cerco vegetal de hasta 1,80m de altura sobre la línea de retiro de fondo de su terreno. Sobre la línea de frente de cada terreno se procederá de la misma forma que la indicada para la línea de fondo lindera a la cancha de golf. En todos los casos se respetará lo indicado en los planos anexos que forman parte del reglamento de copropiedad y del presente.
Para los diferendos que se ocasionen entre vecinos respecto a los cercos: construcción, mantenimiento, propiedad, espesores, costo, etc. se aplicarán los criterios y disposiciones que establece la ley como si de una pared medianera se tratare.
- TERRENOS BALDIOS
Hasta tanto realice la construcción, el propietario deberá mantener libre de basura, en perfecto estado de limpieza y con el pasto natural o implantado perfectamente cortado dentro de su Unidad Funcional, no pudiendo hacer acopio de materiales en la misma antes del inicio de obra.
El consorcio se encargará de mantener ordenada la parcela, la vereda y la cuneta frente a la misma, corte de césped y vegetación en general sea autóctona o implantada, estas operaciones serán con cargo a sus respectivos propietarios, en forma mensual y con liquidaciones específicas para esa tarea.
- SERVIDUMBRES
Se establece una servidumbre permanente, perpetua y gratuita, en cada una de las unidades funcionales, para el paso de cañerías, cables, conductos y otros elementos destinados a la instalación de servicios generales, como agua, cloacas, desagües pluviales, teléfonos, red eléctrica, gas y CATV, no siendo motivo de indemnización o compensación alguna. La servidumbre podrá afectar una franja de hasta 2,00m desde los ejes del predio, en los espacios de los retiros establecidos.
CAPITULO V: OBRAS EN CONSTRUCCIÓN
- REQUISITOS PARA INICIACIÓN DE LAS OBRAS
Para poder comenzar una construcción los condóminos deberán cumplir con los siguientes requisitos:
a) Entrega al consorcio, por parte del propietario, de la resolución y documentación técnica de aprobación del proyecto por parte de la Municipalidad de Plottier, como así también el permiso de obra y el acta de iniciación de la misma firmada por el propietario, el profesional director de obra y el constructor matriculado o su representante técnico.
b) Presentación del certificado de aprobación de los planos de obra por parte de la Administración del Consorcio.
c) Entrega por parte del Constructor y del Director de Obra de una copia de este Reglamento, firmada en conformidad a lo establecido.
d) Exhibición de una póliza de seguro por responsabilidad civil por riesgos de construcción que deberá ser contratada por el propietario y/o el constructor, con el consorcio como beneficiario.
e) Contar con el medidor de energía eléctrica, instalado en un pilar provisorio que deberá cubrir todos los requisitos de seguridad incluyendo la puesta a tierra.
f) Es obligatorio construir los accesos pavimentados a la Unidad Funcional, ya sea provisorios o definitivos suficientemente resistentes, para permitir la entrada de camiones con materiales al predio sin ocasionar roturas al pavimento existente y o la infraestructura subterránea. g) Entrega por parte del propietario de la “Autorización para ejecución de obras” firmada. h) Contar desde el día de inicio de obra con baños químicos en obra.
- PLAZO DE EJECUCIÓN DE LAS OBRAS
El plazo máximo de ejecución de la obra será de 18 meses a partir de la autorización del proyecto. Para dar por finalizada la obra se deberá solicitar una inspección final de la misma.
Asimismo la CAUC solo otorgará el final de obra y su correspondiente habilitación a su solo juicio y de manera inapelable, cuando la misma se encuentre completamente terminada incluyendo las obras exteriores, parquización y accesos completamente ejecutados.
- SUSPENSIÓN DE OBRA
El Consorcio ordenará la suspensión de toda obra que se construya sin la autorización correspondiente o que, teniéndola, no se ejecute de acuerdo a la documentación autorizada.
Cuando la orden de suspensión no sea acatada, el Consorcio formulará la correspondiente denuncia ante la Municipalidad de Plottier. Sin perjuicio de ello, la misma impedirá el acceso al complejo del personal afectado y aplicará las penalidades que al respecto determine este Reglamento.
En caso de suspensión de los trabajos, el propietario se obliga a mantener su Unidad Funcional libre de materiales, enseres y equipos, como así también a efectuar el cierre de la obra y del obrador.
- PARALIZACIÓN DE TRABAJOS
Salvo causas de fuerza mayor, el propietario no podrá paralizar la ejecución de las obras por un lapso mayor a los tres meses. Para el supuesto que ello suceda, o ante una situación de abandono de obra debidamente comprobada, el Consorcio procederá a intimar la reanudación de las obras en un plazo no mayor a los quince días.
Para el supuesto de incumplimiento a este requerimiento, sin perjuicio de la acción de daños y perjuicios a que pudiere haber lugar, podrá tomar los recaudos en orden a demoler lo construido y disponer la limpieza del lugar, pudiendo remover los elementos de obra allí existentes, todo ello con cargo al propietario.
- AMPLIACIÓN DEL PLAZO DE OBRA
El Consorcio podrá extender el plazo de obra hasta 6 meses contados a partir de la fecha del permiso de obra emitido por el mismo, siempre que medien causas justificadas y previa solicitud del interesado presentada antes de 6 meses del vencimiento del mismo.
- OBRAS EN ETAPAS
El propietario podrá optar por realizar su vivienda en etapas, en tal caso se reconocen los siguientes casos:
La obra se construye en etapas completas y terminadas en si mismas, con la parquización y volumetría terminada en cada una de ellas como si de obra completa se tratare, para lo cual deberá presentar el proyecto indicando tal circunstancia.
La obra se construye en etapas con la volumetría completa y sin terminación interior, en este caso el volumen edificado total deberá presentar sus fachadas exteriores completamente acabadas, esto incluye carpintería y vidrios, parquización e iluminación exterior, como si la casa se encontrara habitada.
- SOLICITUD DE PLANCHETA DE LA UNIDAD FUNCIONAL
El propietario deberá solicitar a la Administración, la plancheta de la unidad funcional de su propiedad.
- AMOJONAMIENTO DE LA UNIDAD FUNCIONAL
Es obligación del propietario y del constructor conservar los mojones o estacas. En caso que durante el transcurso de las obras sea necesario volver a replantear la unidad funcional, los honorarios resultantes correrán por cuenta del propietario.
- CANON DE OBRA
A partir de la autorización para la ejecución de la obra, el Propietario deberá abonar un canon en concepto de obra en construcción. El mismo será fijado por la Administración del Consorcio y se abonará mensualmente, mientras dure la obra, liquidado en forma específica.
- LOMADAS, TERRAPLENAMIENTOS, DESMONTES O MODIFICACIONES DEL TERRENO NATURAL, RESIDUOS DE OBRA.
Solo se podrán rellenar los terrenos una vez obtenida la correspondiente autorización de construcción otorgada por el Consorcio.
En estos casos, se deberá modificar el nivel del terreno natural existente a un máximo de 1,50 metros en exceso de los límites edificables de la parcela.
En todos los casos los rellenos que efectúe un propietario en su parcela deberán garantizar una continuidad suave con los linderos, la calle y la cancha de golf, en todos los casos el consorcio determinará en forma inapelable la aceptación del relleno propuesto.
Se deberá cumplir lo determinado por la ley sobre desagües y/o escurrimientos de aguas pluviales sobre linderos.
En caso de desmontes la tierra sobrante deberá retirarse del predio. Su deposición se ejecutará en los lugares autorizados por la Municipalidad de Plottier, el mismo criterio se aplicará con residuos y escombros exclusivos de la construcción.
En todos los casos el acopio y retiro de estos materiales y residuos se efectuará en contenedores cubiertos con media sombra.
- NIVELES, DESAGÜES, ALCANTARILLAS Y CUNETAS
Quedan prohibidas las pendientes de desagüe de terrenos sobre Unidades Funcionales linderas. Deberá preverse la construcción de sumideros y drenajes que conduzcan el agua hacia la cuneta por las correntías naturales, las que no se podrán alterar.
Se deberá cumplir lo determinado por la ley sobre desagües y/o escurrimientos de aguas pluviales sobre linderos.
Bajo ningún concepto se permitirá cortar, desviar o tapar las cunetas.
Todo lo concerniente a niveles, desagües, alcantarillas y cunetas deberá estar iIndicado en los planos de replanteo de obras.
- RESPONSABILIDADES DURANTE LA EJECUCIÓN DE LA OBRA
Mientras dure el período de ejecución de las obras, es decir desde la fecha del acta de inicio de obra hasta la fecha de recepción provisoria de obra, el constructor y el director de obra serán solidariamente responsable con el propietario del cumplimiento de las normas enumeradas en este Reglamento, adicionalmente a lo establecido por la ley.
Para documentar este compromiso, deberán firmar en conformidad un ejemplar el que deberá ser entregado al inicio de los trabajos.
- VERIFICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LOS RETIROS, FACTORES DE OCUPACIÓN.
Finalizada la etapa de replanteo se deberá solicitar la inspección de obra para la verificación por parte de la CAUC, de los retiros y de los porcentajes de ocupación aprobados oportunamente.
- CARTEL DE OBRA
Sólo podrá colocarse cartel de obra mientras dure la construcción de la misma, de acuerdo con las disposiciones de la Municipalidad de Plottier.
- CARTELES DE PUBLICIDAD
No podrán colocarse carteles de publicidad de ninguna especie.
- CERCO PERIMETRAL DE OBRA
A la fecha formal de inicio de obra se deberá ejecutar un cerco perimetral de 2,00m de altura, materializado con media sombra, de todo el sector de obra a fin de evitar las vistas desde y hacia la construcción por parte de los vecinos y trabajadores y evitar el impacto visual que toda obra genera.
Dicho cerco se ubicará exteriormente, como máximo a 1,50 metros de cada línea de retiro lateral, de fondo y frente.
En su área interior se deberá desarrollar toda la obra, incluyendo la colocación de los sanitarios químicos para el personal, obrador, depósitos y materiales a granel.
El resto del predio deberá ser parquizado y mantenido en condición prolija, limpia y ordenada.
El cerco se construirá con una altura de 2.00 m con un portón de acceso, postes, malla sima Q42 y media sombra al 85%, su instalación será previa cualquier operación de inicio de obra propia del edificio.
La media sombra deberá ser mantenida en optimas condiciones funcionales y estéticas durante toda la ejecución de la obra, si se produjeran deterioros de cualquier tipo el propietario deberá proceder en forma inmediata a su reemplazo a efectos de evitar las sanciones correspondientes.
Las reparaciones por rotura pavimento, cordón cuneta y redes de infraestructura, o cualquier otra, motivadas por la construcción de viviendas serán a cargo de cada propietario. El mismo deberá ejecutar los pasos para vehículos de carga protegidos, para las maniobras de carga y descarga de materiales.
El propietario condómino tiene la obligación de advertir a sus proveedores las condiciones de ingreso, egreso, circulación y operación dentro del club de campo.
- CONSTRUCCIÓN DE OBRADOR, BAÑO PARA PERSONAL Y DEPÓSITO
Previa la iniciación de la obra será obligatoria la construcción de una casilla-depósito con sus puertas ocultas a la vista desde el exterior, para el uso del personal, las que deberán pintarse en color verde oscuro, ubicada dentro del área determinada como de obra.
Todas las puertas deberán tener cerradura o candado. Se deberá presentar croquis de ubicación de estas construcciones y de sus características constructivas.
Estas construcciones provisorias deberán ser desmontadas inmediatamente de terminada la obra.
No se admitirán perros en las obras.
El sereno de obra deberá cumplir las formalidades exigidas por el consorcio para el personal que trabaje dentro del predio y las normas generales de seguridad y ruidos molestos del club de campo.
En todos los casos los baños para el personal serán del tipo de sanitarios químicos de alquiler o bien provisorios conectados al sistema cloacal sin excepción.
- INGRESO Y RETIRO DE MATERIALES Y HERRAMIENTAS
El ingreso o salida de materiales y herramientas a la unidad funcional solo podrá hacerse en el horario de 9 a 17 hs., , siempre y cuando haya personal responsable en la obra para el recibo o entrega de los mismos.
Sábado, domingo y feriados quedan prohibidas estas actividades.
En el caso de salida de materiales y herramientas de obra deberá portarse la autorización de salida del propietario, director de obra o constructor, dejando copia de la misma al personal de de vigilancia.
El ingreso al terreno debe hacerse a través de la vía pública. No se podrá acceder a las obras a través de unidades funcionales vecinas y/ o linderas.
La carga máxima autorizada es de 12 Tn. brutas, los camiones para transporte de hormigón elaborado solo podrán transportar 3 m3 por viaje..
- ACOPIO DE MATERIALES
Todo material de construcción deberá estar dentro del vallado perimetral de obra.
No se podrá arrojar a cunetas o veredas ningún material de construcción ni basura de ninguna clase, debiendo mantener limpias las mismas.
- PREPARACIÓN DE MATERIALES
No se podrá efectuar mezclas o preparar materiales fuera de los límites del vallado de obra, ni sobre el terreno natural, debiendo preverse a tal fin bateas metálicas.
- LIMPIEZA Y MANTENIMIENTO
Durante el transcurso de la obra deberá mantenerse el terreno, vereda y calle limpios y con el pasto cortado.
Los residuos propios de la obra deberán ser depositados en volquetes por cuenta del propietario en las condiciones arriba establecidas.
Queda prohibido dejar excavaciones en general, zanjas o pozos descubiertos, o elementos en condiciones tales que puedan ocasionar accidentes sin su debida señalización.
- 5.21. PRESENTACIÓN DE LISTADO DE PERSONAL
Previo al comienzo de las obras se deberá presentar una lista que contenga los siguientes datos:
a) Nombre y domicilio de la Empresa Constructora y Responsable Técnico de la misma, b) Nombre y apellido del responsable de la Conducción de la obra,
c) Nombres, apellidos, números de documentos y fotografía de la totalidad del personal que intervendrá en la obra, a fin de proceder al control de acceso.
d) El Consorcio se reserva el derecho de prohibir el ingreso al personal de obra que a su solo juicio no resulte conveniente.
e) Exhibición de contratación de A.R.T. del personal contratado y/o seguro contra accidentes laborales a favor del consorcio, y entrega de fotocopias de los mismos.
Queda prohibido al personal de la obra transitar y/ o introducirse en dependencias del consorcio o propiedades privadas, pudiendo únicamente circular por las calles hacia y desde la entrada.
- HORARIO Y PERMANENCIA DEL PERSONAL EN OBRA, HORARIOS DE SILENCIO
A efecto de garantizar la tranquilidad y calidad de vida de los propietarios, se conviene y se deja establecido de común acuerdo las normas sobre los horarios en que podrán realizarse trabajos de cualquier índole dentro del Club de Campo.
El personal que ejecute trabajos en las unidades funcionales o espacios comunes no podrá permanecer en el lugar de sus tareas fuera de los horarios y días de trabajo, que serán de lunes a sábados.
No se permitirá trabajar en las mismas los días domingos y feriados. Esta prohibición incluye a todos los gremios y todo tipo de obra u operación, como así también incluye la entrada de materiales.
Los horarios de trabajo serán:
a) Lunes a viernes de 8:00 a 19:00
b) Sábado: de 09:00 a 13:00
Horario de silencio: No se podrán ejecutar tareas que produzcan ruidos que se perciban desde los linderos entre las 13:00 y las 16:00 y los sábados, domingos y días feriados y no laborales durante todo el día.
Queda prohibido el uso de reproductores de música a volumen tal que puedan ser percibidos desde los linderos. Los mismos deberán dejar de funcionar a solo reclamo de los vecinos.
- OBLIGATORIEDAD DE CONTAR CON SEGURO DE PERSONAL A FAVOR DEL CONSORCIO
No se permitirá el inicio de la obra hasta tanto se haya presentado la constancia de cobertura del personal.
Todo el personal contará con un seguro de accidentes de trabajo a favor del consorcio
- SEGURO DE VEHÍCULOS, ESTADO DE LOS MISMOS Y DOCUMENTACION A PRESENTAR
Para ingresar al Complejo, los vehículos deberán contar con seguro de Responsabilidad Civil, y el resto de la documentación que la administración del consorcio estime conveniente exigir con razonen fundadas, incluyendo la verificación técnica que marca la ley.
Esta disposición rige para la totalidad de los vehículos automotores, de cualquier tipo, sean propiedad de los condóminos o de terceros ajenos al Club de Campo, socios de cualquier categoría de Club de Golf y visitantes ocasionales al mismo.
- CONSTRUCCIÓN DE PARQUES Y JARDINES
Durante la construcción del parque, incluyendo toda obra de construcción afín al mismo, el propietario no podrá usar la vereda ni la calle como depósito para la tierra ni las plantas.
Corren las mismas disposiciones para los trabajos posteriores de mantenimiento.
Se aplicarán las mismas disposiciones que las exigidas para la construcción de las viviendas.
- USO DE UNIDADES FUNCIONALES VECINAS
Está prohibido para los condóminos el uso de unidades funcionales vecinas para las tareas propias de las construcciones de viviendas, o cualquier otro uso, se encuentren o no cercadas.
- PLANOS Y CERTIFICACIÓN FINAL DE OBRA
El propietario deberá presentar al Consorcio, dentro de los 30 días de finalizada la obra (fecha del acta de recepción provisoria de obra), el Certificado Final de Obra expedido por la Municipalidad de Plottier y un plano Conforme a Obra aprobado por la Municipalidad de Plottier, de Arquitectura e Instalaciones, en formato digital y un copia impresa.
Hasta tanto no sea cumplimentado este paso, la obra será considerada en ejecución y pendiente de finalización.
A fin de garantizar soluciones arquitectónicas apropiadas a cada caso, se establece una flexibilidad máxima de 10% (diez por ciento) en los valores del F.O.S. y del F.O.T. según las demandas y características del proyecto presentado.
La Comisión de Arquitectura y Urbanismo velará por el fiel cumplimiento de las disposiciones de este Reglamento procurando informar en forma adecuada y periódica a la Administración del Consorcio de la ejecución del mismo.
En caso de incumplimiento por parte del propietario de las obligaciones resultantes de esta norma, el Consorcio tendrá derecho a exigir su cumplimiento por vía judicial o extrajudicial, así como la demolición de lo construido, remoción de lo plantado o realizado en contravención, mas los daños y perjuicios que pudiera corresponder, sin perjuicio de la imposición o cobro de multas y/ o otras sanciones que pudieran corresponder, incluso las estatutarias.
A los fines acá establecidos será privativo del Consorcio crear una Comisión de Disciplina y Reglamento, si así lo considera adecuado, para el fiel cumplimiento de estas normas.
El Consorcio, a través de su personal, suspenderá toda obra que se construya sin tener concedido el permiso, o las que teniéndolo no se ejecuten de acuerdo con los planos aprobados. Cuando no se acate la orden de paralización, el Consorcio hará la denuncia formal ante las autoridades administrativas y/o judiciales según corresponda.
- TRANSGRESIONES A LAS NORMAS DE LOS REGLAMENTOS
En caso de transgresiones al presente Reglamento que no tengan una sanción especifica por parte del propietario, profesional, contratista, personal de obra, proveedores, visitas, socios de cualquier categoría del Club de Golf y Área deportiva, etc., el Consorcio aplicará en forma inapelable, individual o acumulativamente, y de acuerdo a la gravedad de la pena, las siguientes sanciones:
a) Apercibimiento
b) Multa
c) Suspensión
d) Exclusión
La pena de multa se graduará a criterio exclusivo de la CUAC de acuerdo a la gravedad de la falta, al importe en Pesos equivalentes a un mínimo de entre 100 litros de nafta de 95 octanos o superior, hasta un máximo de 1000 litros. Los importes resultantes se liquidarán formando parte de las expensas que correspondan al condómino sancionado.
La pena de suspensión se graduará de acuerdo a la gravedad de la falta entre un mínimo de cinco días a trescientos sesenta y cinco días.
La pena de exclusión se aplicará para aquellos casos realmente graves que importen un comportamiento doloso y antisocial, que impedirá al sujeto de la pena el uso de la infraestructura social, cultural y/o deportiva del complejo.
El ejercicio e imposición de las penas antes descritas lo será sin perjuicio del ejercicio de las medidas cautelares que puedan corresponder para el mejor cumplimiento de las sanciones y/o el presente Reglamento tales como: paralización de obras con prohibición de acceso a proveedores, contratistas, profesionales, personal de obra, etc.; demolición de lo construido en infracción, suspensión de servicios, denuncia ante autoridades administrativas, medidas de no innovar, recursos judiciales de cualquier tipo, etc., y todas aquellas que mejor se adecuen al cumplimiento de las normas contenidas en este Reglamento.
CAPITULO VI: DISPOSICIONES SOBRE CONVIVENCIA
- OBJETO Y DISPOSICIONES SOBRE CONVIVENCIA
Las presentes disposiciones tienen por objeto garantizar la relación armónica entre los condóminos y las condiciones básicas de calidad de vida, en lo referente a los aspectos visuales del espacio urbano, como así también las molestias propias de toda urbanización. Se establecen las normas en relación a:
1. ruidos molestos que puedan ocasionarse,
2. iluminación que afecte a terceros, y los distintos estilos de vida propios de cada condómino
3. circulación de personas, animales y vehículos de cualquier tipo,
4. restricciones y multas, que aseguren los mutuos y variados derechos que cada condómino podrá ejercer,
5. "molestias" que ocasionen el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daños similares por el ejercicio de actividades de cualquier tipo en inmuebles vecinos.
6. Las situaciones conflictivas entre linderos, específicamente cercos divisorios, vistas, instalaciones, forestación, correrías de aguas pluviales y/o de riego, o cualquier otra referente a la relación entre parcelas linderas serán regladas por lo dispuesto por el Código Civil como si de medianería se tratare.
DE LOS NIVELES SONOROS PERMITIDOS Y HORARIOS DE SILENCIO
El marco normativo está dado por las Ordenanzas Municipales de Plottier números 401/88, 988/92 y 2291/04. A efectos del presente reglamento se consideran niveles de ruido producidos por fuentes sonoras que trasciendan al entorno y que puedan producir molestias según lo indica la Norma IRAM 4062 “Ruidos molestos al Vecindario”.
1°: PROHIBESE estimular o provocar ruidos molestos, superfluos o extraordinarios, sean ellos originados por acciones u omisiones directas e indirectas, voluntarias o casuales del hombre, por los de los animales o elementos de los que dispone o de que sirve, cuando por la hora, lugar o intensidad perturben o puedan perturbar la tranquilidad o reposo de la población, o genere molestias o perjuicios de cualquier naturaleza.
2°: La prohibición comprende todos los ruidos producidos en la vía pública, calles, plazas, paseos, parques, en el espacio, en las salas de espectáculos, centros de reunión, casas o locales de comercio, como así también las casas habitaciones individuales o colectivas.
3°: Se prohíbe la circulación de vehículos con altavoces y/o sistemas de amplificación que propalen música o propaganda oral..-
4°: En los bailes al aire libre que se realicen el volumen de los altavoces y/o sistemas de amplificación, deberá ajustarse en su volumen a un nivel, que no cause molestias al vecindario.
5°: Los ruidos producidos por sirenas, silbatos y bombas de estruendo, quedan prohibidos después de las 22.00 horas, pudiendo exceptuarse de la presente disposición las vísperas de Navidad y Año Nuevo.
6°: Prohíbese terminantemente la circulación de vehículos automotores y/o motocicletas y/o similares, que no cuenten con el reglamentario caño de escape, provisto de su correspondiente sordina o dispositivo atenuador de ruidos producidos por las explosiones de su motor.
7°: Los conductores de vehículos de tracción mecánica, no podrán mantener el motor en actividad durante el estacionamiento, con excepción de los que por las características de la actividad o del servicio que prestan, sea imprescindible, ni podrán hacer uso de los aparatos sonoros y/o sistemas de amplificación en tales circunstancias o en la detención por interrupción del tránsito.
8º: Se establecen los niveles máximos para los denominados ruidos molestos producidos dentro de las unidades funcionales y/o superficies comunes, generados por artefactos o personas que se perciban desde el exterior, en las condiciones objetivas de medición establecidas por el IRAM (Instituto Argentino de Racionalización de Materiales) mediante su Norma 4062.
9º:, Las reuniones que se realicen dentro de las unidades funcionales y/o sus jardines, y/o en los espacios comunes, incluyendo el Club de Golf y el Área deportiva quedan comprendidas en las disposiciones sobre ruidos molestos, contaminación visual, iluminación exterior y horarios de silencio.
El condómino responsable de la misma deberá dar aviso al consorcio y a la seguridad del Club de Campo quienes determinarán en forma inapelable las condiciones de accesibilidad de personas y vehículos, lugares de estacionamiento, etc. a fin de evitar molestias y disturbios al resto de los condóminos.
Los días y horarios de silencio, y de ejecución de trabajos de cualquier tipo son iguales a los determinados para los trabajos de construcción de las viviendas.
Horario de silencio: No se podrán ejecutar tareas de construcción, mantenimiento, jardinería, trabajo, etc., que produzcan ruidos molestos que se perciban desde los linderos entre las 13:00 y las 15:00, y las 22:00 y 08:00 hs .
Los domingo y feriados provinciales y/o nacionales durante las 24 horas.
Se exceptuará de esta exigencia las reuniones que se realicen dentro de las unidades funcionales y/o sus jardines, y/o en los espacios comunes, incluyendo el Club de Golf y el Área deportiva permitiéndose su desarrollo los días viernes y sábado en horario nocturno hasta las 04 hs (madrugada del sábado o del domingo).
Estas disposiciones rigen también para cualquier tipo de vehículo que supere el valor máximo de emisión de ruidos fijado en el presente reglamento.
Personal en obra: horario y permanencia, horarios de silencio
A efecto de garantizar la tranquilidad y calidad de vida de los propietarios, se conviene y se deja establecido de común acuerdo las normas sobre los horarios en que podrán realizarse trabajos de cualquier índole dentro del Club de Campo.
El personal que ejecute trabajos en las unidades funcionales o espacios comunes no podrá permanecer en el lugar de sus tareas fuera de los horarios y días de trabajo, que serán de lunes a sábado.
No se permitirá trabajar en las mismas los días domingo y feriados. Esta prohibición incluye a todos los gremios y todo tipo de obra u operación, como así también la entrada de materiales. Se exceptúan las reparaciones de forma urgente, excepcionales y de emergencia.
Los horarios de trabajo serán:
En invierno:
c) Lunes a viernes de 8:00 a 19:00
d) Sábado de 08:00 a 13:00
En época estival se extenderá hasta las 21 hs.
Queda prohibido el uso de reproductores de música a volumen tal que puedan ser percibidos desde los linderos. Los mismos deberán dejar de funcionar a solo reclamo de los vecinos.
DE LOS NIVELES DE ILUMINACION Y SEÑALIZACION
La iluminación instalada se basará en el concepto de minimizar la contaminación lumínica. (Se llama contaminación lumínica al brillo o resplandor del cielo nocturno, producido por la difusión de la luz artificial. Como resultado, la oscuridad de la noche disminuye y desaparecen progresivamente la luz de las estrellas y los demás astros. Por lo tanto es toda aquella luz que no es aprovechada para iluminar el suelo y las construcciones).
· La iluminación exterior de cada vivienda y jardines no deberá afectar a los linderos.
Toda iluminación exterior de los parques y jardines deberá ser rasante, queda prohibida la iluminación ornamental de las fachadas, o la colocación de luminarias que afecten y/o molesten las visuales desde las casas vecinas.
· Los paramentos laterales con vistas a los linderos solo podrán tener luminarias a una altura máxima de 1,00m.
· Queda prohibido el uso de reflectores para la iluminación exterior.
· No se permitirán anuncios publicitarios de ningún tipo
En la instalación de luminarias se atenderán las siguientes recomendaciones
- Se utilizarán luminarias con pantalla
- Se controlará la iluminación decorativa en edificios
- Se evitará la utilización de lámparas de vapor de Mercurio (LVM), ya que la banda de emisión de este tipo de luz es muy ancha y algunas de sus líneas de emisión coinciden prácticamente, con las de nebulosas, además de emitir fuera del espectro visible (UV)
DEL USO DE LA VIA PUBLICA
DE LA VELOCIDAD DE CIRCULACION DE VEHICULOS EN CALLES INTERNAS
Se fija en 20 Km/h la velocidad máxima de circulación de vehículos automotores de cualquier tipo y/o potencia y los de tracción a sangre, bicicletas, etc. en todas las calles del Club de Campo.
DE LOS ESPACIOS DE JUEGO
Queda prohibido desarrollar juegos y/o actividades deportivas de cualquier tipo con participantes de cualquier edad en las calles internas del Club de Campo. Se entiende por calle el espacio comprendido entre línea de frente y línea de frente entre parcelas enfrentadas.
DE LA TENENCIA DE MASCOTAS
Es responsabilidad de cada condómino los efectos derivados de la tenencia de mascotas de cualquier tipo dentro de las unidades funcionales, como así también de su presencia y/o circulación en los espacios comunes, fundamentalmente considerando los temas de excretas, sonidos, agresiones a propios y terceros y daños materiales que pudieren ocasionar.
· Las mascotas podrán circular fuera de la unidad funcional sólo con la compañía de una persona responsable de la misma y sujetas a una correa de control sin excepciones. Dicha persona deberá estar provista de los elementos necesarios para recoger las excretas del animal y eventualmente bozal. El animal deberá estar vacunado según lo indicado por las Normas Nacionales de Vacunación y lo exigido por la autoridad de aplicación.
· Todas las mascotas deberán llevar collar identificatorio a la unidad funcional a que pertenecen.
· El personal de seguridad queda autorizado a la captura de animales sueltos dentro del club de campo y su posterior entrega a la autoridad competente. Por otra parte el consorcio aplicará las sanciones que correspondan y las liquidará conjuntamente con los gastos ocasionados por la captura y entrega del animal.
· Queda absolutamente prohibido el ingreso de animales dentro de las instalaciones destinadas a actividades deportivas, culturales y sociales.
DEL TRATAMIENTO DE RESIDUOS DE OBRA Y DOMICILIARIOS
El tratamiento de cualquier tipo de residuos producidos por las unidades funcionales y/o las construcciones, edificios o espacios comunes, motivados por el accionar de los condóminos es a cargo y costo exclusivo del mismo.
La administración del consorcio establecerá en forma inapelable la normativa relativa a su evacuación del residuo, y cuyo destino final será el que indique las reglamentaciones vigentes al respecto.
El mantenimiento y lavado de vehículos particulares, propios de cada condómino, artefactos, herramientas, cosas en general, etc. podrá realizarse únicamente dentro de la unidad funcional, queda prohibido hacerlo en espacios comunes de cualquier tipo. El tratamiento de las aguas residuales generadas por tales acciones ya sea en la etapa de construcción o funcionamiento, deberá ser efectuado antes de ser volcados a la red cloacal y será determinado en cada caso por la administración del consorcio.
SISTEMA DE SEGURIDAD Y ACCEIBILIDAD AL CLUB DE CAMPO
a) l personal de seguridad será el encargado de controlar, advertir, levantar actas de infracción, notificar al Consejo de Administración o a quien este determine a tal efecto, notificar a los infractores quienes no podrán negarse a la recepción de dichas actas y en general cumplir y hacer cumplir lo establecido en el contrato de locación de los servicios oportunamente contratado, y hacer cumplir las normas de convivencia propias de este reglamento.
Como mínimo se cumplirá con los siguientes requisitos:
I. Lista de los habitantes permanentes del club de campo.
II. Lista de los vehículos propiedad de los condóminos.
III. Lista del personal de la administración y mantenimiento del club de campo.
IV. Lista de personal empleado y/o contratistas de los condóminos.
V. Lista de mascotas por unidad funcional.
VI. Fotocopias de las pólizas de seguro por responsabilidad civil, contra terceros, o la que corresponda.
VII. Planimetría y ubicación de las unidades funcionales.
VIII. Rutina y simulacros de evacuación por accidentes, catástrofes, inundación, incendio, etc.
IX. Archivo de toda la documentación técnica-legal referidas al predio y las construcciones.
X. Croquis de cortesía para la ubicación de las unidades funcionales.
XI. Listado telefónico y de e-mail de todos los habitantes del club de campo.
XII. Listado de las unidades funcionales con alarmas conectadas sistemas externos de monitoreo con detalle del ‘personal autorizado a ingresar al club de campo en caso que dichas alarmas se disparen.
XIII. Cumplimiento de las disposiciones de las leyes de seguridad e higiene laboral.
XIV. Cumplimiento de lo dispuesto en los roles de seguridad por incendio, intrusión, agriones y robos, emergencias y evacuación, etc.
XV. Listado de servicios de urgencia y seguridad.
XVI. Rutina de identificación de personas de ingreso y egreso.
XVII. Rutina de revisación de vehículos interior y baúl o caja de carga para ingreso y egreso.
XVIII. Queda prohibida la utilización de sistemas de ingreso y egreso automáticos de vehículos que omitan la revisación personal del mismo por parte de los encargados de la seguridad.
XIX. Registro temporal y estadístico de denuncias efectuadas por los condóminos y/o terceros.
XX. Registro temporal y estadístico de las multas aplicadas por el consorcio a los condóminos infractores con exposición pública en cartelera en los portales de acceso y vía e-mail.
XXI. Presentación periódica de las adecuaciones del programa integral de seguridad.
XXII. Fotografías y filmaciones, sistema de archivo externo de los materiales fotográficos y fílmicos, backup.
XXIII. Contacto telefónico y on line con los condóminos.
XXIV. Puestos fijos de vigilancia.
XXV. Rutinas de rondas.
XXVI. Método de rotación de personal en los puestos de guardia y control.
XXVII. Reuniones de capacitación sobre seguridad entre el prestador del servicio y los condóminos.
XXVIII. Las condiciones específicas que deben cumplir las empresas de seguridad de acuerdo a la ley.
XXIX. Las rutinas y procedimientos sobre sucesos de robos, asaltos, violencia, incendio, emergencias, etc. que se agregan como anexos al presente y las que oportunamente vaya incorporando el Consejo de Administración.
b) Queda prohibido todo tipo de publicidad.
c) Queda prohibido instalar antenas colectivas de cualquier tipo dentro de los límites del club de campo.
d) Queda prohibido el acceso dentro del club de campo para vendedores ambulantes de cualquier tipo, personal de promociones de cualquier tipo, personas religiosas que puerta a puerta difundan su credo, como así también cualquier tipo o forma de propaganda política.
e) La administración establecerá las condiciones a cumplir para la comercialización de las unidades funcionales, fundamentalmente referidas a publicidad y accesibilidad de eventuales interesados, que en todo caso cumplirán con los requisitos establecidos para acceso y egreso del club de campo, regirán los horarios iguales a los establecidos para el desarrollo del resto de los trabajos.
f) Los condóminos serán responsables directos y principales pagadores de las infracciones y penalidades que se apliquen a inquilinos u ocupantes de su unidad funcional.
g) Queda prohibido el ingreso a la cancha de golf desde las unidades funcionales por personas y/o mascotas, como así también se considerará falta grave interferir de cualquier forma el desarrollo del juego de golf desde cualquier lugar del club de campo.
h) Los condóminos deberán contratar todos los seguros que corresponda, y los que en el futuro determine el Consejo de Administración del Consorcio, a favor del club de campo, a fin de mantener al mismo fuera de todo riesgo por acciones civiles causadas por condóminos, empleados de cualquier tipo, invitados u ocasionales terceros, vinculados directamente o indirectamente a dicho condómino.
i) Coordinar los procedimientos de seguridad y control con los servicios individuales que cada condómino pueda contratar a su exclusivo cargo y para su propia protección, por ejemplo: sistema individual de alarma por intrusión con monitoreo externo y apoyo de personal de seguridad propio de ese servicio.
- TRANSGRESIONES A LAS REGLAS DE CONVIVENCIA
La Comisión de Arquitectura y Urbanismo velará por el fiel cumplimiento de las disposiciones de este Reglamento procurando informar en forma adecuada y periódica a la Administración del Consorcio de la ejecución del mismo.
En caso de incumplimiento por parte del propietario, terceros de cualquier tipo, socios del Club de Golf y Área deportiva, de las obligaciones resultantes de esta norma, el Consorcio tendrá derecho a exigir su cumplimiento por vía judicial o extrajudicial, más los daños y perjuicios que pudiera corresponder, sin perjuicio de la imposición o cobro de multas y/ o otras sanciones que pudieran corresponder, incluso las estatutarias.
A los fines acá establecidos será privativo del Consorcio crear una Comisión de Disciplina y Reglamento, si así lo considera adecuado, para el fiel cumplimiento de estas normas.
En caso de transgresiones al presente Reglamento que no tengan una sanción especifica por parte del propietario, profesional, contratista, personal de obra, proveedores, etc., el Consorcio aplicará en forma individual o acumulativamente, y de acuerdo a la gravedad de la pena, las siguientes sanciones:
a) Apercibimiento
b) Multa
La pena de multa se graduará de acuerdo a la gravedad de la falta en un mínimo de entre 100 litros de nafta súper o especial hasta un máximo de 1000 litros.
El ejercicio e imposición de las penas antes descriptas lo será sin perjuicio del ejercicio de las medidas cautelares que puedan corresponder para el mejor cumplimiento de las sanciones y/o el presente Reglamento.
- TRATAMIENTO, CLASIFICACION Y DEPOSICIÓN DE LOS RESIDUOS DOMICILIARIOS.
El Consejo de Administración tendrá a su cargo la gestión con la Municipalidad de Plottier o con eventuales empresas privadas que correspondan, para la recolección de los residuos domiciliarios de la totalidad del club de campo, y cancha de golf.
Además de convenir con la misma el sistema y modalidad de tal operación establecerá los siguientes puntos:
a) Clasificación o no de los residuos antes de la recolección final a cargo de la municipalidad o de quién corresponda.
b) Sistema de recolección interna del Club de Campo.
c) Lugar o lugares de depósitos de residuos, ya sea los individuales de cada unidad funcional como así también de los eventuales puntos de concentración si ello fuera necesario y establecido.
d) Diseño de obligatorio del canasto de residuos a instalar en cada unidad funcional a cargo y costo del propietario de la misma.
e) Horarios y modalidades en que se recogerán los residuos domiciliarios en cada unidad funcional y en los eventuales centros de concentración anteriores a la recolección municipal o de quién corresponda.
f) Definir las características y cantidades de lo que se consideran residuos domiciliarios.
g) Reglamentar el ingreso, uso y colocación de los contenedores para residuos propios de la ejecución de las obras, mudanzas, podas y tareas especiales.
h) Elaborar las pautas de cumplimiento obligatorio de los condóminos, club de golf y actividades deportivas para la conservación del medio ambiente y la calidad de vida.
i) Las disposiciones arribas enunciadas deberán ser aprobadas por asamblea del consorcio, según las modalidades establecidas por el reglamento de copropiedad, no obstante, hasta que la misma se lleve a cabo, el Consejo de Administración queda facultado para tomar las medidas que garantice la recolección de residuos.
j) Dado que la incorporación de viviendas será paulatina, los procedimientos que se adopten contemplarán esa característica y serán modificados en la medida que el crecimiento poblacional lo demande.
CAPITULO VII: PLANOS ANEXOS
- FORMAN PARTE DEL PRESENTE REGLAMENTO LOS SIGUIENTES PLANOS Y DOCUMENTOS ANEXOS:
a. Modelo de plano esquema de altimetría de cada parcela a elaborar por el profesional responsable de cada proyecto de construcción.
b. Modelo de corte altimétrico y acceso a cada parcela a elaborar por el profesional responsable de cada proyecto de construcción.
c. Modelo de pilar de conexiones de servicios de construcción obligatoria a cargo de cada condómino cuando inicie la construcción de la vivienda.
d. Esquema de cercos y altura de los mismos.
e. Modelo de pieza de conexión a la red cloacal.
f. Modelo de plano con detalle de la superficie cubierta e indicadores urbanos exigidos y proyectados, y veredas.
g. Certificado de riesgo por inundación.
h. Anexos sobre procedimientos varios.
CLUB DE CAMPO
REGLAMENTO URBANO, DE EDIFICACION Y CONVIVENCIA
Anexos sobre procedimientos
1. CONSORCIO LOS CANALES DE PLOTTIER OBJETO
Establecer un procedimiento para activación de Rol de Emergencias (en adelante el Procedimiento) para distintas situaciones (en adelante la Emergencia) que resulten o puedan resultar en un riesgo a la seguridad de las personas que habitan Los Canales de Plottier y/o la preservación de sus bienes:
· Amenazas al servicio de seguridad, patrullas o puesto de vigilancia
· Asaltos o intentos de asalto a viviendas.
2. ALCANCE
Todo el personal de seguridad, habitantes de Los Canales de Plottier y terceros autorizados: personal doméstico, visitantes, proveedores, empresas contratistas de obras y/o servicios, que desempeñen sus actividades dentro de los límites de Los Canales de Plottier.
3. RESPONSABILIDADES
· El personal de seguridad: controladores del puesto fijo de acceso y otros que se puedan agregar en el futuro, como así también los integrantes de las patrullas (en adelante Seguridad), son responsables de implementar el procedimiento y cumplir las acciones previstas para cada rol, según el tipo de Emergencia. También deberán participar de los simulacros operativos y de documentar las Emergencias, registrando fallas de Procedimiento; de las cuales darán participación al supervisor de Seguridad destacado. Es responsable también por realizar la coordinación con los servicios públicos de seguridad: (policía), acorde a la Emergencia y según lo que determine este Procedimiento, para cada caso.
· Los habitantes de Los Canales de Plottier: son responsables de implementar el Procedimiento, cumpliendo las acciones previstas para cada Emergencia y acudir a los PUNTOS DE REUNION establecidos, cuando estén contemplados en el rol de emergencia; como así también instruir al personal doméstico, proveedores y contratistas de servicios u obras sobre el mismo y sus alcances y guiar a sus visitantes cuando algún evento dispare el rol correspondiente. Deberán asimismo participar de los simulacros programados o imprevistos.
· El Comité de Seguridad (o de Ética): será el encargado de auditar el cumplimiento del Procedimiento por parte de Seguridad y de los habitantes de Los Canales de Plottier y notificar los incumplimientos al mismo. Deberá asimismo programar los simulacros (con aviso o imprevistos) y actualizar el Procedimiento, según las circunstancias lo recomienden.
4. DESARROLLO DEL PROCEDIMIENTO
Detectada una Emergencia, a través de Seguridad, o por algún habitante de Los Canales de Plottier, ya sea sobre su propia vivienda u otra, o en un lote desocupado o con edificación en proceso de construcción, se dará inmediatamente el aviso al puesto fijo de Seguridad en el acceso principal al barrio (teléfono interno n° xxxxxx). En el caso de contarse con sistema de alarma con llamador telefónico se programará el aviso telefónico automático al n° xxxxx de la central de Los Canales de Plottier.
4.1 Amenazas a la Seguridad (ataque a Patrulla)
· Patrulla de Seguridad.
1. Recibe agresión o amenaza de agresión por parte de personas dentro de Los Canales de Plottier.
2. Informa a Seguridad de portería.
3. Espera órdenes de portería o toma acciones en función de los procedimientos del servicio de Seguridad.
· Puesto Fijo de SEGURIDAD de portería.
1. Recibe la comunicación de la patrulla sobre la Emergencia, de un habitante de Los Canales de Plottier o un tercero.
2. Ejecuta rol de llamada a:
a) da aviso al supervisor de Seguridad
b) Comando Radioeléctrico de la policía de la provincia.
3. Dispara alarma central (o llamado en secuencia automática a todos los teléfonos vía central telefónica con mensaje grabado)
· Habitantes de Los Canales de Plottier.
1. Detecta ataque o amenazas a una patrulla, dentro de Los Canales de Plottier.
2. Avisa la novedad a Seguridad en portería.
3. Toma medidas de seguridad primaria, poniendo a resguardo su familia y visitantes dentro de su casa
4. En caso de sonar la alarma general, (o llamado en secuencia automática a todos los teléfonos vía central telefónica con mensaje grabado) al menos un integrante adulto de la familia se dirigirá al PUNTO DE REUNION.
4.2 Amenazas a la Seguridad (ataque a Puesto Fijo de acceso)
· Patrulla de Seguridad.
1. Detecta la Emergencia en el puesto fijo de Seguridad
2. Informa al Supervisor de Seguridad.
3. Espera órdenes de la supervisión de Seguridad o toma acciones en función de los procedimientos del servicio de Seguridad.
· Puesto Fijo de Seguridad de Los Canales de Plottier.
1. Recibe agresión o amenaza de agresión.
2. Acciona alarma silenciosa de comunicación directa de emergencia al Supervisor de Seguridad
3. En forma automática se dispara alarma central (y/o llamado en secuencia automática a todos los teléfonos vía central telefónica con mensaje grabado)
· Habitantes de Los Canales de Plottier.
1. Detecta ataque o amenazas al Puesto Fijo de Seguridad.
2. Realiza alguna o todas las siguientes llamadas de alerta a:
a) la Patrulla
b) un número clave del servicio de Seguridad
c) Comando Radioeléctrico de la policía
3. Toma medidas de seguridad primaria, poniendo a resguardo su familia y visitantes dentro de su casa
4. En caso de sonar la alarma general, (y/o llamado en secuencia automática a todos los teléfonos vía central telefónica con mensaje grabado) al menos un integrante adulto de la familia se dirigirá al PUNTO DE REUNION.
4.3 Asalto o intento de asalto en viviendas habitadas o en construcción o en dependencias de Administración de Los Canales de Plottier
· Patrulla de Seguridad
1. Detecta posible ingreso a vivienda o recibe aviso de asalto a una vivienda de Los Canales de Plottier.
2. Informa a Seguridad en portería.
3. Espera órdenes de portería o toma acciones en función de los procedimientos del servicio de Seguridad.
· Puesto Fijo de Seguridad de portería.
1. Recibe la comunicación sobre la Emergencia por parte de la patrulla, un habitante de Los Canales de Plottier, un tercero o por llamador automático con disparo de pánico.
2. Solicita verificación a la patrulla para actuar.
3. En caso afirmativo ejecuta rol de llamada a:
a) llamada con clave de verificación a la vivienda; si el asalto está en curso
b) Comando Radioeléctrico de la policía de la provincia.
c) da aviso al supervisor de Seguridad
2. Dispara alarma central (y/o llamado en secuencia automática a todos los teléfonos vía central telefónica con mensaje grabado)
· Habitantes de Los Canales de Plottier. Si su casa cuenta con central de alarma con llamador telefónico automático y disparo de alarma encubierta o pánico debe programar como primer número el de Seguridad en portería (n°XXXX)
1. Detecta el ingreso de extraños o violación de aberturas estando dentro de su casa.
2. Si tiene posibilidades procede a:
a) avisar telefónicamente al puesto fijo de Seguridad
b) realizar disparo de alarma encubierto o de pánico, si cuenta con sistema de alarma con este tipo de dispositivos.
3. Ante la imposibilidad de reaccionar y ocurrido el asalto da aviso al puesto fijo de Seguridad.
4. Confirma con la patrulla o con el puesto fijo de Seguridad que ha sido convocado el Comando Radioeléctrico de la policía.
· Habitantes de Los Canales de Plottier.
1. Detecta el ingreso de extraños en una casa vecina.
2. Avisar telefónicamente al puesto fijo de Seguridad
3. Toma medidas de seguridad primaria, poniendo a resguardo su familia y/o visitantes dentro de su casa.
4. Confirma con la patrulla o con el puesto fijo de Seguridad que ha sido convocado el Comando Radioeléctrico de la policía.
5. En caso de sonar la alarma general (y/o llamado en secuencia automática a todos los teléfonos vía central telefónica con mensaje grabado) al menos un integrante adulto de la familia se dirigirá al PUNTO DE REUNION.
2. OBJETO
Establecer un procedimiento para activación de Rol de Emergencias (en adelante el Procedimiento) para distintas situaciones (en adelante la Emergencia) que resulten o puedan resultar en un riesgo a la seguridad de las personas que habitan Los Canales de Plottier y/o la preservación de sus bienes:
· Violaciones al sistema de vigilancia y monitoreo perimetral de seguridad.
· Detección de robos o intentos de robo en viviendas habitadas o en construcción o en dependencias de Administración de Los Canales de Plottier.
3. ALCANCE
Todo el personal de seguridad, habitantes de Los Canales de Plottier y terceros autorizados: personal doméstico, visitantes, proveedores, empresas contratistas de obras y/o servicios, que desempeñen sus actividades dentro de los límites de Los Canales de Plottier.
4. RESPONSABILIDADES
· El personal de seguridad: controladores del puesto fijo de acceso y otros que se puedan agregar en el futuro, como así también los integrantes de las patrullas (en adelante Seguridad), son responsables de implementar el procedimiento y cumplir las acciones previstas para cada rol, según el tipo de Emergencia. También deberán participar de los simulacros operativos y de documentar las Emergencias, registrando fallas de Procedimiento; de las cuales darán participación al supervisor de Seguridad destacado. Es responsable también por realizar la coordinación con los servicios públicos de seguridad (policía), acorde a la Emergencia y según lo que determine este Procedimiento, para cada caso.
· Los habitantes de Los Canales de Plottier: son responsables de implementar el Procedimiento, cumpliendo las acciones previstas para cada Emergencia y acudir a los PUNTOS DE REUNION establecidos, cuando estén contemplados en un rol particular; como así también instruir al personal doméstico, proveedores y contratistas de servicios u obras sobre el mismo y sus alcances y guiar a sus visitantes cuando algún evento dispare el rol correspondiente. Deberán asimismo participar de los simulacros programados o imprevistos.
· El Comité de Seguridad (o de Etica): será el encargado de auditar el cumplimiento del Procedimiento por parte de Seguridad y de los habitantes de Los Canales de Plottier y notificar los incumplimientos al mismo. Deberá asimismo programar los simulacros (con aviso o imprevistos) y actualizar el Procedimiento, según las circunstancias lo recomienden.
5. DESARROLLO DEL PROCEDIMIENTO
Detectada una Emergencia, a través de Seguridad, o por algún habitante de Los Canales de Plottier, ya sea sobre su propia vivienda u otra, o en un lote desocupado o con edificación en proceso de construcción, se dará inmediatamente el aviso al puesto fijo de Seguridad en el acceso principal al barrio (teléfono interno n° xxxx). En el caso de contarse con sistema de alarma con llamador telefónico se programará el aviso telefónico automático al n° xxxx de la central de Los Canales.
4.4 Violaciones al sistema de vigilancia y monitoreo perimetral de Seguridad
· Patrulla de Seguridad.
1. Detecta o recibe aviso de violación en el cerco perimetral o presencia de personas desconocidas y/o sospechosas en un lote, construcción o vivienda, dentro de Los Canales de Plottier.
2. Informa a Seguridad en portería.
3. Espera órdenes de portería o toma acciones en función de los procedimientos del servicio de Seguridad.
· Puesto Fijo de Seguridad de portería.
3. Recibe la comunicación de la patrulla sobre la Emergencia, de un habitante de Los Canales de Plottier o un tercero.
4. Solicita verificación a la patrulla para actuar.
5. En caso afirmativo ejecuta rol de llamada a:
a) Comando Radioeléctrico de la policía de la provincia.
b) da aviso al supervisor de Seguridad
4. Dispara alarma central (o llamado en secuencia automática a todos los teléfonos vía central telefónica con mensaje grabado)
· Habitantes de Los Canales de Plottier.
1. Detecta una violación en el cerco perimetral o presencia de personas desconocidas y/o sospechosas en un lote, construcción o vivienda, dentro de Los Canales de Plottier.
2. Avisa la novedad a Seguridad en portería.
3. Toma medidas de seguridad primaria, poniendo a resguardo su familia y visitantes dentro de su casa
4. Espera a la patrulla de Seguridad.
5. En caso de sonar la alarma general, (o llamado en secuencia automática a todos los teléfonos vía central telefónica con mensaje grabado) al menos un integrante adulto de la familia se dirigirá al PUNTO DE REUNION.
4.5 Robos o intento de robo en viviendas habitadas o en construcción o en dependencias de Administración de Los Canales de Plottier
· Patrulla de Seguridad
1. Detecta posible ingreso a vivienda desocupada o en construcción, recibe aviso de robo o intento de robo a una vivienda de Los Canales de Plottier.
2. Informa a Seguridad en portería.
3. Espera órdenes de portería o toma acciones en función de los procedimientos del servicio de Seguridad.
· Puesto Fijo de Seguridad de portería.
1. Recibe la comunicación sobre la Emergencia por parte de la patrulla, un habitante de Los Canales de Plottier, un tercero o por llamador automático
2. Solicita verificación a la patrulla para actuar.
3. En caso afirmativo ejecuta rol de llamada a:
b) Comando Radioeléctrico de la policía de la provincia.
c) da aviso al supervisor de Seguridad
d) avisa telefónicamente a los propietarios,
e) representante de Comisión de Arquitectura, en caso de vivienda en construcción
6. Dispara alarma central (y/o llamado en secuencia automática a todos los teléfonos vía central telefónica con mensaje grabado)
· Habitantes de Los Canales de Plottier. Si su casa cuenta con central de alarma con llamador telefónico automático debe programar como primer número el de Seguridad en portería (n°XXXX)
1. Detecta un robo, intento de robo, posible ingreso de extraños o violación de aberturas en su casa, o en una casa vecina; o recibe llamada de su sistema de alarma con central telefónica de aviso automático.
2. Avisa la novedad a Seguridad en portería.
3. Toma medidas de seguridad primaria: no ingresar a la casa si hay sospecha que puede haber intrusos dentro de la misma.
4. Confirma con la patrulla o con el puesto fijo de Seguridad que ha sido convocado el Comando Radioeléctrico de la policía.
5. Ingresa con un integrante de la patrulla de Seguridad a la vivienda.
6. En caso de sonar la alarma general (y/o llamado en secuencia automática a todos los teléfonos vía central telefónica con mensaje grabado) al menos un integrante adulto de la familia se dirigirá al PUNTO DE REUNION.
3. OBJETO
Establecer un procedimiento para activación de Rol de Emergencias (en adelante el Procedimiento) para el caso de incendios en viviendas y en lotes desocupados o con viviendas en construcción (en adelante la Emergencia) que resulten o puedan resultar en un riesgo a la seguridad de las personas que habitan Barrio Los Canales de Plottier y/o la preservación de sus bienes
4. ALCANCE
Todo el personal de seguridad, habitantes de Los Canales de Plottier y terceros autorizados: personal doméstico, visitantes, proveedores, empresas contratistas de obras y/o servicios, que desempeñen sus actividades dentro de los límites de Los Canales de Plottier.
5. RESPONSABILIDADES
· El personal de seguridad: controladores del puesto fijo de acceso y otros que se puedan agregar en el futuro (en forma temporal o definitiva) como así también los integrantes de las patrullas (en adelante Seguridad), son responsables de implementar el procedimiento y cumplir las acciones previstas para el rol, según el tipo de Emergencia. También deberán participar de los simulacros operativos y de documentar las Emergencias, registrando fallas de Procedimiento; de las cuales darán participación al supervisor de Seguridad destacado. Es responsable también por realizar la coordinación con los servicios públicos de seguridad: policía, bomberos, defensa civil, etc., acorde a la Emergencia y según lo que determine este Procedimiento, para cada caso.
· Los habitantes de Los Canales de Plottier: son responsables de implementar el Procedimiento, cumpliendo las acciones previstas para cada Emergencia y acudir a los PUNTOS DE REUNION establecidos, cuando estén contemplados en un rol particular; como así también instruir al personal doméstico, proveedores y contratistas de servicios u obras sobre el mismo y sus alcances y guiar a sus visitantes cuando algún evento dispare el rol correspondiente. Deberán asimismo participar de los simulacros programados o imprevistos.
· El Comité de Seguridad (o de Ética): será el encargado de auditar el cumplimiento del Procedimiento por parte de Seguridad y de los habitantes de Los Canales de Plottier y notificar los incumplimientos al mismo. Deberá asimismo programar los simulacros (con aviso o imprevistos) y actualizar el Procedimiento, según las circunstancias lo recomienden.
6. DESARROLLO DEL PROCEDIMIENTO
Detectada una Emergencia, a través de Seguridad, o por algún habitante de Los Canales de Plottier, ya sea sobre su propia vivienda u otra, o en un lote desocupado o con edificación en proceso de construcción, se dará inmediatamente el aviso al puesto fijo de Seguridad en el acceso principal al barrio (teléfono interno n° XXXX). En el caso de contarse con sistema de alarma con llamador telefónico se programará el aviso telefónico automático al n° xxxxxx de la central de Los Canales de Plottier.
· Patrulla de Seguridad
4. Detecta o recibe aviso de un foco de incendio en un lote, en una construcción o vivienda,
5. informa a Seguridad en portería.
6. Espera órdenes de portería
· Puesto Fijo de Seguridad de portería.
2. Recibe la comunicación sobre la Emergencia por parte de la patrulla, un habitante de Los Canales de Plottier, un tercero o por llamador automático
3. Solicita verificación a la patrulla para actuar en caso de descontrol del foco.
4. En caso afirmativo ejecuta rol de llamada a:
a) bomberos
b) avisa telefónicamente a los propietarios, en caso de vivienda sin ocupantes,
c) dueño del lote
d) representante de Comisión de Arquitectura.
5. Dispara alarma central (o llamado en secuencia automática a todos los teléfonos vía central telefónica con mensaje grabado)
6. Informa al supervisor de Seguridad
· Habitantes de Los Canales de Plottier. Si su casa cuenta con central de alarma con llamador telefónico automático debe programar como primer número el de Seguridad en portería (n°xxxxxx)
1. Detecta un principio de incendio en su casa, en un lote desocupado o en una casa vecina
2. Intenta el control primario del mismo con extintor adecuado (matafuegos) o auxilia al vecino en su caso (según la magnitud del foco de incendio)
3. Avisa la novedad a Seguridad en portería.
4. Toma medidas de seguridad primaria, si el foco está fuera de control, poniendo a resguardo su familia y acompañantes alejándolos del foco de incendio.
5. Confirma con la patrulla o el puesto fijo de Seguridad que han sido convocados los bomberos.
6. En caso de sonar la alarma general, al menos un integrante de la familia se dirigirá al PUNTO DE REUNION.
FIN DEL DOCUMENTO BORRADOR N° 14
29 de septiembre del 2.011
